【案例】
甲與乙系母女關(guān)系，甲與丈夫丙共育有三名子女，分別為長(zhǎng)女乙、次女A、三女B。丙原承租丁公司經(jīng)營(yíng)管理的45號(hào)平房一間，1990年乙結(jié)婚，該房屋由甲丙夫婦及二女兒A、三女兒B居住，上述四人的戶籍亦在此房屋內(nèi)。
1993年年底甲單位分配其南開區(qū)413號(hào)獨(dú)單元房屋一套，分配后甲攜女兒A、B搬入此房居住。1995年11月10日甲戶籍遷入413號(hào)房屋內(nèi)。丙患有白內(nèi)障，自甲、A、B母女三人搬走后，丙獨(dú)自在45號(hào)平房?jī)?nèi)居住，其日常生活由乙照顧。
1997年10月，丙承租的河北區(qū)建國(guó)道45號(hào)平房拆遷，同年10月16日丙以律師見證的形式與天津市河北區(qū)建設(shè)開發(fā)公司簽訂了《天津市房屋拆遷安置協(xié)議書》，該協(xié)議約定：為丙（乙方）易地安置在王串場(chǎng)定居獨(dú)單元壹套，建筑面積不低于40平方米，臨時(shí)過渡期限為18個(gè)月。同時(shí)協(xié)議還對(duì)臨時(shí)過渡期的補(bǔ)助費(fèi)、搬家補(bǔ)助費(fèi)等相關(guān)事宜進(jìn)行了約定。
2000年3月15日，丙向天津市房地產(chǎn)公司提出申請(qǐng)，要求將還遷房屋的承租人變更為乙。當(dāng)日乙亦向該公司交納了相關(guān)費(fèi)用。2000年3月24日，天津市房地產(chǎn)公司向第三人下達(dá)了房屋分配通知單，下發(fā)當(dāng)日，丁公司即與乙該房簽訂了房屋租賃合同。嗣后乙對(duì)該房進(jìn)行了裝修，并交納相關(guān)費(fèi)用。2000年6月丙搬入分配房即王串場(chǎng)房屋內(nèi)居住，白天仍由乙對(duì)其進(jìn)行照顧。2008年4月4日丙死亡，同年5月19日乙將其戶籍遷入王串場(chǎng)房屋。2008年11月乙搬入王串場(chǎng)房屋居住，目前甲亦搬入王串場(chǎng)房屋內(nèi)居住。現(xiàn)甲以其系死者丙的合法妻子，甲生前承租的房屋，理應(yīng)由其繼續(xù)承租為由起訴，要求依法確認(rèn)其為王串場(chǎng)房屋的承租人，并要求乙及丁公司協(xié)助辦理相關(guān)手續(xù)。
【裁判結(jié)果】
天津市河北區(qū)人民法院作出判決，駁回原告甲的訴訟請(qǐng)求，判決生效后十日內(nèi)，被告乙給付原告甲經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償款20000元。宣判后，甲提出上訴。天津市第一中級(jí)人民法院作出裁定，認(rèn)為原判決認(rèn)定事實(shí)不清、證據(jù)不足，裁定撤銷一審判決，案件發(fā)回重審。天津市河北區(qū)人民法院在作出判決：駁回原告的訴訟請(qǐng)求后，甲提出抗訴申請(qǐng)。天津市人民檢察院第一分院作出民事抗訴書向天津市第一中級(jí)人民法院提出抗訴。天津市第一中級(jí)人民法院作出民事裁定，指令天津市河北區(qū)人民法院再審本案。天津市河北區(qū)人民法院于2012年2月7日作出判決：一、撤銷本院重字第1號(hào)民事判決書；二、坐落于河北區(qū)容彩公寓9 - 205 - 207號(hào)房屋由乙繼續(xù)承租使用，甲、A、B不得對(duì)乙行使承租權(quán)實(shí)施妨害；三、本判決生效后六十日內(nèi)，乙給付甲經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償款人民幣18萬元整；四、甲其他訴訟請(qǐng)求予以駁回。再審宣判后，原告甲不服提出上訴，天津市第一中級(jí)人民法院作出判決：駁回上訴，維持原判。
【姚志斗律師分析】
在本案中涉及到公租房的概念。什么是公租房？
公共租賃住房是指由國(guó)家提供政策支持，社會(huì)各種主體通過新建或者其他方式籌集房源、專門面向中低收入群體出租居住的保障性住房，是一個(gè)國(guó)家住房保障體系的重要組成部分。
由此可以看出公房承租是國(guó)家給予城鎮(zhèn)職工的一項(xiàng)福利待遇，符合承租條件的承租人對(duì)公房享有居住和使用的權(quán)利，并且在一定條件下公房使用權(quán)還可以上市交易。在當(dāng)前承租公房的情況相當(dāng)普遍，原承租人在世時(shí)一般不會(huì)發(fā)生糾紛，但是原承租人去世之后戶籍落在公房處的家庭成員之間往往發(fā)生糾紛。那么這些糾紛一般涉及到哪些方面？
一、公房承租權(quán)能否繼承？
1、公房承租權(quán)名義上是指我國(guó)城鎮(zhèn)居民以租賃形式對(duì)產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家或單位的住房享有承租權(quán),實(shí)質(zhì)上是按國(guó)家對(duì)職工福利分房政策所取得的房屋使用權(quán),這種房屋使用權(quán)是我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下福利性住房分配制度的體現(xiàn)。
2、公房作為我國(guó)特定歷史條件下的產(chǎn)物,因其特殊性更容易成為家庭內(nèi)部處理的難題。很多人都會(huì)遇到繼承的問題。
3、按照《繼承法》規(guī)定,遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn),公房承租權(quán)能否繼承主要看公房承租權(quán)是否符合遺產(chǎn)范圍。《中華人民共和國(guó)繼承法》第三條遺產(chǎn)范圍的確定及高院關(guān)于貫徹執(zhí)行《繼承法》意見第3條沒有明確規(guī)定公房屬于遺產(chǎn)范圍。
4、同時(shí)公房的承租權(quán)利也沒有明確規(guī)定為個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)利,鑒于法律沒有明確公房承租權(quán)可作為公民個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)利得以繼承,因此公房承租權(quán)不能直接適用《中華人名共和國(guó)繼承法》規(guī)定。公房的承租權(quán)是不能繼承的。
也就是說公房相對(duì)于私房而言,公產(chǎn)房沒有產(chǎn)權(quán)人,業(yè)主只有承租權(quán)，因而承租人的繼承人是無權(quán)繼承公租房的。
二、公房承租人變更條件
《北京市國(guó)土資源和房屋管理局關(guān)于公有住宅租賃合同相關(guān)條款解釋的復(fù)函》2000年原北京市房屋土地管理局印制的《北京市公有住宅租賃合同》雙方議定事項(xiàng)第七條中“其他家庭成員”系指：與原承租人同一戶籍共同居住兩年以上又無其他住房的共居人。
《北京市房地產(chǎn)管理局關(guān)于啟用<</span>北京市公有住宅租賃合同>的通知》七、租賃期限內(nèi)，乙方同一戶籍共同居住一年以上又無其他住房的家庭成員愿意繼續(xù)履行原合同，其他家庭成員又無異議的，可以辦理更名手續(xù)。
《北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》十二、公房租賃，必須遵守房管機(jī)關(guān)的各項(xiàng)規(guī)定。（五）承租者外遷或死亡，原同住者要求繼續(xù)承租的，須經(jīng)出租單位同意，并新訂租賃合同。
以及相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)變更為公房承租人的須滿足以下基本條件：原承租人死亡或外遷；與原承租人為同一戶籍；是原承租人的家庭成員；與原承租人共同居住一年以上；沒有其他住房。另外，滿足條件的當(dāng)事人還須寫出書面申請(qǐng)，經(jīng)出租人同意并辦理變更登記后方能成為合法的公房承租人。
在本案中，裁判要點(diǎn)在于：
1、公產(chǎn)房承租人丙在承租期內(nèi)死亡，其同居一處、共同生活同戶籍兩年以上的家庭成員，可以申請(qǐng)住房租賃過戶。住房租賃過戶按其家庭成員中配偶、子女、其他親屬的順序，并征得家庭成員同意后方可辦理；對(duì)于申請(qǐng)住房租賃過戶達(dá)不成協(xié)議的，法院可以根據(jù)案件具體情況確定某一家庭成員享有承租權(quán)，但需給其他家庭成員適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。
2、夫妻雙方對(duì)公產(chǎn)承租權(quán)權(quán)屬難以確認(rèn)的，由主張權(quán)利的一方負(fù)舉證責(zé)任。參照《最高人民法院關(guān)于人民法院審理離婚案件處理財(cái)產(chǎn)分割問題的若干具體意見》第七條“對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)還是夫妻共同財(cái)產(chǎn)難以確定的，主張權(quán)利的一方有責(zé)任舉證。當(dāng)事人舉不出有力證據(jù)，人民法院又無法查實(shí)的，按夫妻共同財(cái)產(chǎn)處理”的規(guī)定，由夫妻雙方共同享有承租權(quán)。
本案中原45號(hào)平房承租人為丙，承租權(quán)應(yīng)屬于甲、丙夫妻二人共同享有。該房被拆遷后，新分配的安置房即訟爭(zhēng)房承租權(quán)仍應(yīng)歸甲、丙共同享有，丙生前將訟爭(zhēng)房承租權(quán)讓與給乙的行為體現(xiàn)了甲本人的意志，在丙已死亡的情況下，應(yīng)認(rèn)定甲、乙共同對(duì)訟爭(zhēng)房享有權(quán)益。應(yīng)由一方獲得獨(dú)占的承租使用權(quán)，并給予另一方適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。考慮本案實(shí)際情況，從有利執(zhí)行的角度出發(fā)，本案經(jīng)法院審判委員會(huì)決定，判決訟爭(zhēng)房由乙繼續(xù)承租，乙給付甲適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。關(guān)于上訴人認(rèn)為再審判決違背了公產(chǎn)房不屬于遺產(chǎn)范圍、不可以繼承的法律規(guī)定，要求自己承租訴爭(zhēng)房。訴爭(zhēng)房雖系宗教產(chǎn)公房，但該房屋允許上市置換交易，可直接變現(xiàn)為金錢，具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值，因而對(duì)于該公產(chǎn)房屋所體現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)益應(yīng)比照私有財(cái)產(chǎn)的規(guī)則進(jìn)行處理。故法院認(rèn)定甲與乙共同對(duì)訟爭(zhēng)房享有權(quán)益是正確的。
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