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 基本案情
城里人花20萬元購買了農(nóng)村房屋，無法辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。7年后面臨拆遷，舊房主出來主張拆遷利益，他訴至法院要求確認所有權(quán)，并獲得拆遷補償款項，但卻被法院依法駁回。近日，某市法院審結(jié)了這件案件，買房的城里人權(quán)益，沒有能得到法院的支持和保障。
　　據(jù)法院方介紹，方劍(化名)是句容城區(qū)的居民，出生在農(nóng)村，也在農(nóng)村長大。三十年前，大學(xué)畢業(yè)后戶口遷往城市，成了當(dāng)時令村里人人羨慕的“國家干部”。十多年前，方劍下海經(jīng)商。經(jīng)過多年打拼，擁有了豐厚的家產(chǎn)。而隨著年齡增大，方劍落葉歸根的想法越來越濃，兒時的美好回憶，使他越發(fā)懷念農(nóng)村的生活。
　　2006年，方劍老家的一位表叔馮祌(化名)在城區(qū)買了房子，并且希望將農(nóng)村的房屋賣掉。方劍聞之大喜，經(jīng)協(xié)商，與馮祌簽訂一份宅基地使用權(quán)和房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。馮祌將其宅基地以及二層樓房，以20萬元價格轉(zhuǎn)讓給原告。
　　協(xié)議簽訂后，方劍按協(xié)議足額支付了價款。但因為宅基地屬集體所有，雙方未辦理過戶手續(xù)。方劍也并沒有考慮太多，認為自己與馮祌有白紙黑字的協(xié)議，不會有什么問題。因此方劍重新裝修樓房，并在此享受了幾年美好的田園生活。
　　然而，好景不長。2013年底，該村土地被征收，方劍已經(jīng)購買了7年的房屋也在拆遷之列。方劍遂與馮祌聯(lián)系配合拆遷一事，面對豐厚的拆遷補償，馮祌認為其才屬權(quán)利人。因此，雙方未能協(xié)商一致，方劍無法獲得拆遷補償。2014年5月，見一直僵持不下，方劍訴至句容法院，要求確認該房屋的所有權(quán)為自己所有。

　律師分析
 宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)村居民，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的成員，不能取得宅基地使用權(quán)。方劍系城鎮(zhèn)居民，不符合取得爭議宅基地的使用條件。故此，雙方所簽訂宅基地使用權(quán)及房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，應(yīng)屬無效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。